green banana

2019.5.19

올해는 주택임대사업자의 종합소득세에 대해서 알아보자

1. 우선 주택임대수입은

주택임대수입=년간 월세+간주임대료

간주임대료= (보증금-3억원)*60%*이자율-금융수익(기장신고시)

이자율은 1.8%이고 2019년에는 2.1%가 될 예정입니다.

2. 2018년에 년 2000만원 이하는 비과세이고 2019년에는 과세합니다.

2019년은 선택적으로 임대소득만 분리과세(14%+주민세) 하든지 다른소득과 합산해서 종합과세를 선택할 수 있습니다.

3. 주택임대수입 연 2000만원 초과시는

기장 신고가 원칙이고 추계신고가 가능하나 무기장 가산세가 있습니다.

2019.5.18

용산 전자 상가 현재는 폭망 상태입니다.

pc 산업이 맛 가면서 유동인구도 거의 없습니다.

그만큼 슬럼화가 되고 있습니다.

1층도 1/3이 공실이고 2,3층은 모두 공실입니다.

온라인 시대라서 망한 것일까요?

나진 상가의 경우는 임대차 계약을 안 하고 있습니다.

나진 상가는 매각예정입니다.

서부 t&d(호텔 운영사)가 나진 상가의 지분 51%를 매입하고 imm이라는 사모펀드가 나머지 49%가 매입했습니다.

나진상가는 용도가 상업지입니다. 건물을 부수면 엄청난 가치가 될 수 있습니다.

아마도 국제 업무단지와 비슷한 시기에 개발을 하지 않을까 예상됩니다.

다만 중장기 투자이여야 하고

원효대, 신계동 단독건물(추후 리모델링 또는 신축), 용산 e편한 세상 등이 좋을 것 같습니다.

용산 전자상가 배후 지역 원효로 3가, 용문동 지역도 좋을 것 같습니다.

일인 부동산법인 초기에는 취득세 중과등으로 3년정도는 그냥 법인으로 아무것도 안 하는 것이 좋다.

그런데 외부조정으로 무조건 세무사 수수료를 쓰는 건 좀 우스운 일입니다.

실제 비용이 일년에 한 두번 쓸까 말까 입니다.

그래서 외부 조정 대상자가 되게 할 필요가 있습니다.

아래가 외부조정 대상자의 조건입니다.

I.외부조정 신고(세무조정계산서 첨부 신고)제도

외부조정 신고(세무조정계산서 첨부 신고)제도란 법인이 성실한 납세의무 이행을 위하여 법인세를 신고. 납부함에 있어 세무사(공인회계사및 변호사 포함)로 부터 세무조정계산을 받아 신고하도록 하는 제도입니다.

II.외부조정 신고(세무조정계산서 첨부 신고)를 하여야 할 법인

외부조정 신고(세무조정계산서 첨부 신고)를 하여야 할 법인은 다음과 같습니다.

1.직전 사업연도 수입금액 70억원 이상인 법인 및 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제2조의 규정에 의한 외부감사의 대상 법인. 다만 조세특례제한법에 규정한 당기순이익 과세법인은 제외합니다.

2.직전 사업연도 수입금액 3억원 이상인 법인(당기순이익 과세법인 제외)으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 법인

가.법인세등의 조세특례를 받는 법인.다만 조세특례제한법 제104조의5(지급조서에 대한 세액 공제)및 제104조의 8(전자신고에 대한 세액공제)의 규정에 해당하는 경우를 제외합니다.

나.당해 사업연도 종료일 현재 법인세법 및 조세특례제한법에 의한 준비금 잔액이 3억원 이상인 법인

3.당해 사업연도 종료일로 부터 소급하여 2년이내에 설립한 법인으로서 당해 사업연도 수입금액 3억원 이상인 법인

4.직전사업연도에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 추계결정 또는 추계경정받은 법인

5.당해 사업연도 종료일로 부터 소급하여 3년 이내에 합병 또는 분할을 실시한 합병법인 및 분할법인.분할신설법인(분할합병의 상대방 법인)

6.국외에 사업장을 가지고 있거나 법인세법 제57조제5항의 외국자회사를 가지고 있는 법인

7.제1호부터 제6호에 해당하지 아니하는 법인으로서 정확한 세무조정을 위하여 세무사가 작성한 세무조정계산서를 첨부하고자 하는 법인.

2018년 2월13일 소득세법 시행령 제 68조 제 2항을 신설하여 무기장 사업자가 추계신고시 감가상각의제를 적용하도록 하였습니다.

하지만 자영업자의 세부담을 경감하기 위해 2019년 2월 12일 재개정하였는데요

2019년 2월 12일 이후 추계로 신고,결정,경정하는 경우 건축물은 감가상각의제 대상에서 제외하였습니다. 따라서 이번 5월 2018년 귀속분을 최초로 기장신고하는 부동산임대사업자의 경우 건축물은 감가상각의제가 적용되지 아니하므로 장부작성시 최초 취득가액에서 과거 사업연도분 감가상각비는 차감하지 않습니다.

제68조(감가상각의 의제) ① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다. <개정 2010. 2. 18.>

② 해당 과세기간의 소득에 대하여 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산(건축물은 제외한다)에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상한 것으로 본다. <신설 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>

③제1항에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상하지 아니한 사업자 또는 제2항에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 의제한 사업자는 그 후 과세기간의 상각범위계산의 기초가 될 자산의 가액에서 그 감가상각비에 상당하는 금액을 공제한 잔액을 기초가액으로 하여 상각범위액을 계산한다. 다만, 「자산재평가법」에 따른 재평가를 한 때에는 재평가액을 기초가액으로 하여 상각범위액을 계산한다. <개정 1998. 12. 31., 2005. 2. 19., 2010. 2. 18., 2018. 2. 13.>

④ 제2항 및 제3항에 따라 필요경비로 계상한 것으로 보는 금액의 계산 등에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. <신설 2019. 2. 12.>

그런데 주택임대사업자의 경우 2번의 추계신고는 감가상각이 되지 않지만, 1항의 세액감면을 하면 감가상각이 된다고 하는 이야기가 각 부동산 카페에서 많이 돌고 있습니다.

즉 적용경비율로 수익금액을 낮추는 것은 ok이지만 세액이 나오면 세액공제는 하면 감가상각된다는 이야기 같습니다.

어떤 분은 106에서 확인받은 분도 계시고,

아직 유권해석이 없어서 모호해서

내년에는 꼭 확인하고 소득세 신고 진행하셔야 할 것 같습니다

소규모 부동산 임대법인의 경우, 특히 1인법인은 성실신고 대상이 될 가능성이 높다.

아래는 그 조건이다.

- 법인요건 : 내국법인(비영리법인 포함)

- 과점주주요건 : 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1 이상의 주식 또는 출자지분을 소유한 주주 등으로서 그와 특수관계에 있는 자와의 소유 주식 또는 출자지분의 합계가 해당 법인의 주주등 중 가장 많은 경우의 해당 주주등이 소유하고 있는 지분이 50%를 초과할 것

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- 주된사업요건

ⓐ 해당 사업연도에 부동산 임대업을 주업으로 하는 경우

ⓑ 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득금액 + 이자소득 + 배당소득금액의 합계가 매출액의 100분의 70이상일 것

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- 상시근로자요건 : 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만 일 것

업종 구분 기준
① 사업자등록 업종 : 사업자등록증에 표시 된 업종(업태)를 원칙으로 함.
② 실제로 영위하는 업종 : 현장조사결과 사업자등록증과 다를 경우, 실제 영위하는 사업을 기준으로함
③ 주된 업종 : 하나의 기업이 2개 이상의 서로 다른 사업을 영위하는 경우, 주된 사업(연매출액 비중이 가장 큰 사업)을 기준으로 함.

그런데 업종을 다른 것으로 등록하고 다른 활동으로 운영하다가 부동산을 영업외 활동의 매매하는 경우는 어떻게 될까?

주업종이 부동산 업으로 등록되는 경우는 아래와 같다.

그러면 궁금한 점은 아래와 같다.

1인 법인 부동산 임대업을 할 때 매출이 발생하지 않고 간주임대료만 발생할 경우는 어떤가?

전세금에 대한 간주임대료는 부가세에서는 수입금액으로 인식되지만 소득세 신고시에는 기장을 할 경우 임대보증금총수입조정을 작성하면 간주임대료는 수입, 과표에서 배제됩니다.

종합소득세 기준으로 보면 전세금에 대한 수입은 없으므로 다른 분야의 수익이 조금 있으면, 다른 업종이 주된 업종이 될 것 같습니다만  좀 더 확인이 필요해 보입니다.

주된사업 판정시 연매출액 비중 확인 방법(소상공인보호 및 지원에 관한 법률 시행령 제2조 2항에 따름)
① 매출액 기준
- 표준 재무제표증명의 손익계산서 매출액 기준
- 표준 재무제표증명이 없는 경우, 부가가치세신고서 또는 사업장현황신고서의 매출액(수입금액)기준

2019년 5월

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최근 문재인 정부에 들어서 세법이 많이 변경되었습니다.

기본적인 사항은

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장기보유공제는 아래와 같이 변경되었습니다.

법인세율은 아래와 같습니다.

임야의 경우 재촌을 하거나 사업용으로 사용하지 않으면 비사업용으로 구분됩니다.

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비사업용토지 기간 기준

보유기간중 일정 기간 사업용으로 사용되지 않는 토지

※다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 본다.

1. 양도일 직전 3년 중 2년이상을 직접사업에 사용

2. 양도일 직전 5년 중 3년이상을 직접사업에 사용

3. 보유 기간중 60% 이상을 직접 사업에 사용 다만, 보유기간 2년미만인경우 3항만 적용한다.

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이 조건을 만족시켜서 10% 중과를 피하고 사업용 토지를 양도하는 방법이 있습니다.

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1. 재촌규정으로 양도세 중과를 피하고 , 일반세율, 장기보유 공제를 받는다.

2. 법인 전환으로 , 법인세를 납부하고 양도세 중과를 지불하고 장기보유공제는 받지 못합니다.

법인세율이 낮아서 혹시나 법인전환이 유리하지 않을까 고민해 보았습니다만,

실제로 계산을 해 보니 양도차액이 아주 크지 않은 이상 개인이 사업용 토지로 전환해서 파는 것이 유리했습니다.

아래 data를 대략적으로만 계산한 것입니다.

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실제로 법인에 급여 지급 등 비용을 발생시에 법인세는 줄일 수 있지만 큰 효과는 없어보입니다.

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결론1. 임야는 재촌해야 best입니다.

다만 재촌이 불가능한 경우는 고민을 해 보아야 할 것 같습니다.

장기보유공제는 15년 30% 적용함.

비사업용토지와 법인비교

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저의 경우는 일부를 증여(증여세 비과세 구간이용)해서 양도세 자체를 줄이는 것이 목적입니다.

그 때 보면 저는 재촌이지만 증여받는 사람은 재촌이 어렵습니다.

그래서 비사업용토지로 증여하는 case와 아예 법인에 이전하는 방법이 있습니다.

증여 후 15년을 채워서 장기보유 30%를 받기가 힘든 만큼 법인쪽이 더 나아 보입니다.

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마지막으로 판단해 볼 것은

법인으로 증여시 실효세율을 양도차액이 2억 미만이 경우 법인세10%, 중과세 10%입니다.

더구나 실제로 법인세는 비용으로 좀 줄일 수 있습니다.

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아래 표를 보면 양도차액이 3억이 되면 개인사업자의 실효세율이 20%를 넘어갑니다.

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결론 2. 사업용 토지라도 양도차액이 5억이상이면, 양도세가 2억 수준으로 법인에게 증여하는 것이 유리합니다.

이런 느낌입니다.

1. 사업용 토지 개인 양도차액: 3억

2. 법인 비사업용 토지 양도차액: 2억

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다만 향후에 어떻게 가격이 형성될 지 알수가 없는지라 고민이 많이 필요해 보입니다.

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사업용 임야와 법인 비교

개인사업용의 실효세율이 20%초과 양도가액 case

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근로자에게만 적용되는 공제는

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소득공제: 0 근로소득공제 1건강보험료, 2신용카드

세액공제: 3보장성보험, 4의료비, 5근로세액공제, 6교육비

가 있다.

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0. 근로소득공제

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1. 건강보험료는 일단 전액이 적용된다. 단 급여외 소득에 대한 건보료는 사업비용으로 처리한다.

2. 신용카드는

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총급여액에 따른 공제한도

1. 총급여 7천만원이하 : Min(총급여액20%,300만원)

2. 총급여 1.2억 이하 : 250만원

3. 총급여 1.2억 초과 : 200만원

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총급여액이 120만원이면 24만원까지 소득공제가 된다.

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3. 보장성보험은

총급여액 조건 없이 100만원의 12%까지입니다.

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4. 의료비는

본인는 제한이 없고 그외는 700만원까지에서 15%입니다.

사용금액에서 급여의 3%를 제외한 금액 기준입니다.

부모님 의료비는 기본공제자 등록한 사람이 없고, 부모님 본인이 사용하지 않고 , 본인 지급하면 가능합니다.

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5. 근로세액공제는 아래와 같다.

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6. 교육비는 자녀의 경우 300만원의 15%입니다.

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월세나 전세의 변경 사항이 없을 때, 다시 재계약을 하지 않고 그냥 가만히 놓아두면 묵시적 갱신이 됩니다.

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임대인은 계약만료 6개월에서 1개월 전에 반드시 월세 인상을 통보해야만 묵시적 갱신이 되는 것을 막을 수 있습니다.

1개월 안이라서 월세를 인상 못 하더라도 묵시적 갱신은 재계약시 보다 임대인이 불리하게 되니 꼭 임대인 재계약을 하는 방향으로 하는 것이 좋습니다.

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묵시적 갱신이 임대인에 불리한 점은 아래와 같습니다.

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1. 묵시적 갱신은 이전 계약과 같은 기간으로 인정됩니다.

이 묵시적 갱신 기간 사이에는 임대인은 계약의 해지 등을 할 수 없습니다.

그러나 임차인은 계약의 해지를 요청할 수 있습니다. 3개월 전에만 통보하면 3개월 뒤에는 무조건 임대인이 전세금을 돌려주어야 합니다.

반면 재계약은 임차인은 계약기간만료까지 무조건 있어야 하고, 나가려면 자기가 새로운 임차인을 찾아야 합니다.

주인 입장에서는 계약기간내에 공실 걱정을 안 해도 됩니다.

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2. 묵시적 갱신 기간에 임차인이 나간다고 요청해서 나갈 때, 복비는 참 말들이 많습니다.

임대인이 낸다, 임차인이 낸다 등 말이 있지만 판례에 따라서 좀 다릅니다.

어찌 되건 조금씩 양보해서 임대인이 많이 내는 경우가 많아 보입니다.

더구나 임차인이 나간다고 통보 후 3개월이 지나면 임차인 나가고 공실 상태라서 100% 임대인 부담입니다.

반면 재계약은 계약기간안에 나가는 경우는 임차인이 자기가 새 임차인을 찾고 복비도 임차인이 부담합니다.

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결론: 임대인은 좀 귀챦아도 꼭 재계약을 하는 것이 좋다.

다만 현재 임대물건이 수요가 많아서 1~2개월이 금방 세입자를 구할 수 있고, 지금 살고 있는 사람이 월세도 잘 내고 해서 마음이 들어서 계속 있게 하고 싶은 경우는 아예 말 안 묵시적 갱신으로 계속 있는 것이 편할 수도 있습니다.

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