서울에 살다보니 서울에만 투자를 하다 보니, 서울에 집을 살 때는 주택임대사업자는 할 필요가 전혀 없다.
10년 이상 전월세 5% 룰과 6억 이상이면 양도세 감면을 받지 못하기 때문에 서울에 투자할 때 양도세 감면도 못 받고 전월세만 못 올리는 꼴이 된다.
최근에 창원, 거제 등의 거의 폭락한 부동산이 조금씩 반등하면서 지방 투자를 생각하게 되었습니다.
지방투자에서 주택임대사업자는 아무 필요도 없는 건지 다시 생각하게 되었습니다.
아래 표에서 보면 양도세 중과와 종부세 비과세는 지방이나 서울이나 조건이 같습니다만,
양도세 감면은 조건이 다릅니다.
전용 85 즉 30평대를 비수도권에 3억이하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다.
그런데 지방에도 3억이하 잘 없습니다.
거제 정도에나 가면 3억이하 있습니다.
결론적으로 지방에 투자시에도 주택임대사업자는 별 필요가 없어 보입니다.
2019.4.20
최근 창원과 거제의 부동산에 대한 이야기 뉴스가 많이 나옵니다.
전세가가 매매가 보다 높은 깡통전세가 많아서 등기비 정도만 있으면 집을 살 수 있다고 합니다.
즉 이 말은 gap 투자가 가능하다는 이야기입니다.
부동산 투자의 하락론자의 대표자인 도봉 박홍기조차도 여기를 사야 한다고 한다.
창원과 거제, 또 울산이 대표적인 곳이다.
도봉 박홍기는 앞으로 2년안에는 사야 한다고 한다.
창원은 공급 물량이 많다고 합니다. 여기는 좀 고민해 봐야 하고
거제는 조선업의 호재로 인구 증가가 예상이 된다고 합니다. 이제 수주했으니 1년 뒤에나 인구의 증가가 나타난다고 합니다.
사실 고민스러운 부분입니다.
울산은 자동차, 창원은 잘 모르지만 경기자체가 그다지 좋지는 않을 것 같다.
내일부터 이지역 공부를 좀 해 보아야 할 것 같습니다.
구만수 박사는 크게 자기 의견을 많이 하지 않고, 객관적인 데이타만을 보여주어서 자주 유투브를 보고 있습니다.
소위 전문가라는 사람들은 몇몇 데이타를 억지로 가공해서 자기 이론을 주장하는 경우가 많기 때문에 신뢰성이 낮은 경우가 많습니다.
특히나 업자들과 광고형식으로 tv에 나오는 경우도 많아서 주의가 필요하다.
그럴 때 구만수 박사 방송을 보면서 fact를 check 해 볼 필요가 있습니다.
전반적으로 부동산이 식었고, 대전 광주가 오르기는 하지만 상승률이 0.0x% 정도라서 의미가 없다고 합니다.
전세는 대구, 인천은 혼조상태고 , 광주는 하락세 전환이고, 울산, 강원도,구미는 완전히 하락, 경기도는 약한 하락세, 김포가 약간 상승입니다.
매매는 서울은 구로구, 금천구, 중랑구, 서대문구는 좀 강세이고 강남, 송파 등은 박살입니다.
소외되었든 지역은 나중에 오르는 모양입니다. 대전은 좀 가격상승이 약해졌고 울산은 계속하락중입니다.
거의 전국적으로 하락입니다.
창원에 대한 질문이 많은 모양입니다.
창원은 신규 입주물량이 엄청 있는 모양입니다. 헬리오시티와 달리 재건축도 아니라서 순수 입주물량이라고 합니다.
창원에서 인구 100만명인데 물량이 유니시티 6000세대와 부영 물량을 고려하면 헬리오씨티 사태의 수배 이상의 나쁜 영향이 미칠 것으로 구만수 박수는 이야기 합니다. 또 2년 후에 대형 분양이 한 번 더 있다고 합니다.
다만 그다음은 분양물량이 더 없다고 합니다.
창원은 피바다가 될 가능성이 높으니까 내년 초까지 기다려 보는 것이 좋다고 합니다.
최근의 화폐개혁에 대한 이야기 많이 나옵니다.
국회 청문회에서 이주열씨가 자기가 검토할 문제가 아니고 국회에서 검토하면 생각해 보겠다고 한 것에서 이 논란이 시작되었습니다.
완곡한 거절의 의미였던 것 같은데, 국회의원들이 이걸 공론화하고 공청회를 시작하면서 논란이 더 커지고 있습니다.
뒤늦게 이주열씨와 홍남기 재정부장관이 고려하고 있지 않다고 이야기했지만 논란은 계속 지속되고 있습니다.
화폐개혁은 경제가 발전 속도가 많이 빠르고 인플레이션이 일어날 경우에 화폐 가치가 하락할 때 하는데, 현재 한국은 경제성장률1.5% 수준인데 할 필요가 거의 없어 보입니다.
그러나 나이 드신 분들이 겪은 화폐개혁에서 부동산 폭등 사례가 있습니다.
화폐개혁=부동산폭등, 가능성은 꽤나 높습니다만 이것도 과거의 사례와 다른 점이 있습니다.
과거의 박정희 정권의 화폐개혁은 지하경제를 청산하기 위해서 구권의 신권금액의 액수를 제한했습니다.
그래서 바꿀 수 있는 구권으로 빨리 부동산을 사서 구권을 처리했고 이과정에서 부동산 가격이 폭등했습니다.
그래서 화폐개혁=부동산폭등이 반드시 성립하지는 않습니다.
그래도 그런 경험을 가지신 분들과 잘못된 정보의 확산, 화폐단위 변경에 따른 부동산 가격 착시 등으로 폭등 가능성이 높다고 보는 게 맞지 않을까 싶습니다.
에어프라이어는 전자렌지처럼 편하게 요리가 가능하고
바싹하게 요리 되어서 많이들 사시는 전자제품입니다.
저도 하나 사서 여러가지 요리를 하고 있습니다.
그런데 사진 좀 보세요.
안쪽의 코팅이 벗겨졌습니다.
아마도 제 제품은 불소수지 또는 테프론 소재 같습니다.
이 소재는 프라이팬에 쓰이는 건데, 떨어져서 먹으면 몸에 좋지 않다고 합니다.
다른 제품으로 세라믹 코팅도 있는데, 테프론보다 몸에 좋다고 합니다.
그래도 코팅이 벗겨지면 안쪽이 알루미늄 재질인데 알루미늄은 중금속입니다.
아마도 몸에 해로울 것 같습니다.
그래서 금속 중에서 안전하다고 이야기되는 스테인리스 그릴을 구매했습니다.
안에 잘 맞아서 쓰기가 좋습니다.
위기탈출 넘버원을 보니 니켈 함유 스테인리스는 중금속이 좀 나온다고 합니다.
그래도 알루미늄보다는 훨씬 낫다고 합니다.
2월 19일 법인 설립 등기를 진행하였습니다.
1인 법인이고 감사를 한 명 두었습니다.
인터넷에 찾아보면 필요서류 등은 잘 나와 있습니다.
다만 절차나 순서는 잘 안 나와 있어서 따라서 하시기 편하게 순서 위조로 적어봅니다.
법인 설립하는 방법은 크게 3가지 입니다.
1. 법무사에게 맡기기
- 비용이 20만원 이상 발생함.
- 세무사가 기장을 해 주는 조건으로 무상으로 진행해 주는 곳도 많음.
2. 온라인 법인 설립시스템을 직접 하기
- 원래 이걸로 하려고 했으나, 공인인증서 문제로 포기함.
- 관련 정보도 인터넷에 별로 없음.
3. 대법원등기소 이용해서 직접 하기
- 간단한 등기라면 가능함.
- 저는 대법원 e-form 서비스를 이용해서 신청서를 작성하였습니다.
- 정관 등 필요서류는 인터넷에서 있는 것을 사용했는데 문제가 없었습니다.
- http://www.ezbizservice.com/ 사이트에 정관 등 필요 서류 등을 준비, 절차 안내에 33,000원인데 여러 가지 준비가 번거러운 분들은 이용하셔도 좋을 것 같습니다.
저는 3번 대법원 등기소에서 e-form을 이용하고 필요서류는 직접 인터넷에서 찾아 준비했습니다.
e-form은 등기신청서를 작성해 줍니다.
어렵지 않고, 등기신청료가 2만5천원으로 5천원 할인해 줍니다.
크게 일정을 보면
1. 먼저 설립일자 D-DAY를 정합니다.
대략 법인설립일자에 등기신청에 반나절,
설립되면 등기소 방문, 세무사 방문 반나절,
사업자 등록증 발급되면 은행 방문하는 Off라인 일정으로 보시면 됩니다.
은행 방문 후에는 인증서를 발급받아서 4대보험 가입 진행하시면 됩니다.
2. D-1까지
1) 관할 구역에 중복되는 법인명이 없는지 확인하고, 없으면 법인 인감도장을 주문합니다.
2) 등기소에 제출할 서류를 인터넷에서 구해서 보고 법인 세부사항(자본금, 업종 등)을 정합니다.
1. 설립등기신청서 *E-Form신청하면 신청서가 출력됩니다.
2.정관
3.발기인의 주식인수증
4.발기인의 주식발행사항동의서
5.발기인회의의사록
6.이사회의사록(3인미만인 경우 이사결정서)
7.주금납인보관증명서(은행 계좌의 잔고증명서)
8.발기인이 아닌 이사/감사의 조사보고서
9.대표권자의 인감신고서와 인감대지
10.법인인감카드 발급신청서
11.취득세(등록면허세) 영수필확인서(관할 시,군,구청 세무과 문의)
12.등기신청수수료 납부 영수증
13.취임승낙서 - 대표이사, 이사, 감사
14.인감증명서 - 대표이사, 이사, 감사
15.주민등록표등(초)본 - 대표이사, 이사, 감사
3) 위 서류를 인터넷이나 EzbizServie로 작성합니다. 서류상의 모든 날짜는 D-DAY로 적으면 편합니다.
2) 은행에 자본금을 입금합니다.
3) 동사무소에 초본, 인감 서류를 발급받습니다.
4) 그리고 저녁에 미리 한 번 인터넷 등기소에 가서 E-FORM 작성을 연습합니다. 처음 해 보면 시간이 걸리니 한 번 해 보면 다음 날 쉽게 됩니다.
3. D-DAY에는 되도록 아침 일찍 움직입니다.
제 경우에는 10시쯤에 법인 등기 신청하러 갔는데 인감도장을 엉뚱하게 다른 걸로 찍어서 다시 집에 가서 준비하니 1시쯤에 재접수했습니다.
잔고증명서 날짜, 서류 날짜가 다 맞추어 져 있으니, 등기소에서 뭔가 더 요구해도 당일에 끝낼 수 있도록 되도록 아침에 시작하는 것을 추천드립니다.
대표이사방문시는 신분증,법인인감도장이 필요하고
직원대리방문시는 법인인감도장, 법인인감도장이 날인된 위임장, 재직증명서, 신분증, 도장이 필요합니다.
1) 인터넷 등기소는 7시에 OPEN하니 E-FORM을 작성합니다.
2) E-FORM에서 연동된 SITE에서 25,000원을 납부합니다. (통장 이체 납부 추천)
3) E-FORM에서 신청서와 등기 수수료 납부 확인서를 출력합니다.
4) 이제 법인 소재지 구청(지방은 시청)의 세무과로 갑니다. 가서 법인세무과에 가서 등록세 및 기타 세금 고지서를 받습니다. 저는 서울에서 해서 40만원 정도 나왔습니다.
5) 고지서를 가지고 은행에서 납부하고 영수증을 받습니다. 이왕이면 자본금을 납부하는 은행에 가서 내면 시간이 절약됩니다.
6) 자본금을 납부한 은행에서 잔금확인서를 신청해서 받습니다.
7) 여기까지 하면 필요한 서류가 다 모였습니다. 해당 지방법원 등기소로 갑니다.
8) 필수적인 것은 아니지만, 먼저 접수하기 전에 민원상담실에 가서 서류 다 보여주면 상담관이 한 번 검토해 줍니다. 그냥 접수해서 나중에 조사관이 서류 정정 요청하면 시간이 많이 소요되니 이 과정을 거치는 게 좋습니다.
9) 등기 접수 민원실에 가서 법인 E-FORM 서류 맡기시면 모두 끝입니다.
4. 그리고 보통은 3일 정도 걸린다고 하는데 저는 하루 지나니까 법인설립 완료 문자가 왔습니다.
1) 그럼 다시 가서 인감 카드 신청하세요. 양식은 인터넷에 많이 있으니 작성하고 출력하시면 편합니다. 그냥 RF 카드인데 법인인감 증명서나 법인 등기가 필요할 때 무인기기에서 인감 카드와 등록한 비밀번호로 출력이 가능합니다.
2) 발급한 인감 카드를 가지고 법인인감 증명서와 법인인감을 몇 부 출력합니다. 사업자 등록과 법인 통장 만들기에 필요하고, 모자르면 등기소까지 또 가기가 뭐 해서 저는 각각 3부씩 출력했습니다.
5. 바로 국세청에 가서 사업자 등록증을 신청합니다.
1) 필요 서류를 챙겨서 관할 세무서에 가서 신청서를 작성합니다.
1. 대표자 신분증
2. 사업자등록증 사본
3. 법인등기부등본 원본(말소포함)
4. 법인주주명세서
5. 법인인감증명서 원본(3개월이내)
6. 통장용으로 사용할 도장
- 법인 인감도장으로 사용하시거나, 별도의 사용인감을 가져가셔도 됩니다
7. 사무실 임대차계약서
* 개인사업자일때는 개인 인증서로 인터넷으로 호홈텍스로 발급신청했습니다만, 법인은 아직 인증서 발급 전이라서 직접 가야 합니다.
2) 직원에 신청서를 주면 검토해 주고 접수해 줍니다. 당일 발급은 운 좋으면 된다는 분도 있는데 대부분 접수해 놓으면 나중에 연락이 옵니다. 그러면 다시 세무서 가서 사업자 등록증을 가져옵니다.
6. 세무서에 가서 사업자 등록증을 받는 날 사업자 등록증이 있어야 되는 업무, 통장 만들기, 인증서 발급, 4대 보험 가입 업무를 진행합니다.
1) 우선 은행에 가서 법인통장을 만듭니다. 사업자등록신청서, 임대차계약서, 법인등기부등본, 정관사본, 법인도장, 신분증, 주주명부를 가지고 가면 됩니다. 다만 주의하실 점은 요즈음 대포통장 근절한다면서 통장에 대한 규제가 심해서 자본금이 3천만원 이하면 입출금에 제한(은행에서 출금 1백만원, 인터넷 이체 30만원)되는 한도계좌가 될 가능성이 높습니다. 특히 재택사업은 더 그렇습니다 사전에 은행에 한도계좌가 안 되는 조건을 확인해 두는 것이 좋습니다.
2) 인증서도 발급합니다. 인증서도 종류가 3가지 있는데 은행용, 전자세금계산서용, 범용이 있는데 범용은 입찰등 도 다 됩니다만 비용이 10만원 근처 또는 이상이라서 Pass 했습니다. 저는 은행용과 전자세금계산서용 4,400원으로 발급받아 이 후에 사용했습니다.
대법원 E-form은 아래와 같이 작성합니다. 자세한 설명은 다른 세무사 분들이 많이 작성해 두셨으니 참조하세요. 대략 아래의 그림처럼 진행하시면 됩니다.
마지막으로 수수료 납부 정보옆의 전자납부시스템으로 클릭하시면 납부하는 페이지 열립니다. 거기서 납부하시면 영수증을 출력하고 신청을 마감합니다.
불과 2일만에 법인 설립이 완료되어서, 사업자등록을 하러 세무서에 갔습니다. (2/21)
의외로 법인 설립보다 더 시간이 많이 걸렸습니다.
법인의 정관에는 추후에 진행할 사업을 예상하고 아래와 같이 많이 기재하였습니다.
나중에 정관을 변경하려고 하고 또 등기를 해야 해서 번거롭습니다.
부동산임대업은 무조건 세무사를 통해서 성실신고를 해야 하기 때문에 일부러 배제했습니다.
어차피 임대업하려면 현재의 자본금으로 불가능하고 자본금을 부동산을 사는 시점에 납입해야 겠지요.
그래서 소프트웨어 개발 및 공급만으로 사업자 등록을 신청했습니다.
그리고 취득세 중과세가 배제되는 5년뒤에 이걸 부동산쪽으로 활용할 예정입니다.
부동산 주기가 대략 10년이니까 5년뒤에는 다시 상승기 초입이 될 것 같습니다.
사업자 등록증은 신청하러 갔다가 바로 진행되지 않고, 3일 정도 대기했습니다.
세무소의 법인팀에서 연락이 왔는데, 저처럼 자택을 주소로 하면 사업계획서를 내야 한다고 합니다.
급하게 1장 작성해서 fax로 보냈더니, 다음날 처리되었습니다.(2/26)
사업자 등록증을 가지고 법인통장을 만들러 SC은행에 갔습니다.
미리 알아본 신한은행 같은 곳은 초기 실적이 없으면 인터넷이체한도가 30만원으로 제한될 가능성이 높아서,
SC은행으로 갔더니, 여기는 운좋게 통과해서 이체한도를 높게 책정할 수 있었습니다.
은행에서 인터넷 뱅킹 신청하고 인증서 발급받았습니다.
인증서는 은행용 4400원짜리로 해도 대부분의 업무는 가능합니다. 11만원짜리도 있는데 1인법인에는 over죠.
이제는 4대보험 가입인데요. 4대보험정보연계 센터에서 공인인증서로 처리할 수 있습니다.
개인사업자는 종업원이 없으며 4대보험가입이 안 되지만 법인은 대표자 혼자라도 가입이 가능합니다.
급여를 적게 처리하면 지역가입자인 분들은 보험료 절감이 많이 됩니다.
but 회원 가입하려고 갔더니,
그래서 또 며칠 기다려야 할 것 같습니다.
6명의 주인공은 정체를 알 수 없는 큐브 모양의 퍼즐을 풀어서 미노스라는 방탈출 게임에 참가하게 된다.
방탈출에 상품이 걸려 있어서 6명이 방탈출 게임에 참가하게 됩니다.
단순히 게임이라고 생각하였으나, 대기룸에서 바로 게임이 시작되고 게임이 단순한 방탈출이 아니라 목숨을 건 게임이였습니다.
이전의 큐브나 쏘우와 비슷한 느낌이 있었고, 약간은 논리적으로 안 맞거나 반전도 약한 느낌이 있지만, 이런 장르를 많이 본 사람이 아니면 그냥 볼만한 영화라고 생각됩니다.
이 영화가 재미있었던 분은 큐브를 보시면 좋을 것 같습니다.