많이들 이야기하는 곳이 여의동/영등포와 청량리 두 군데는 많은 사람들이 천지개벽한다고 합니다.
청량리가 이번에 미달이 나왔습니다.
아직까지는 30평 9억은 무리인가 합니다.
예전에 행당동에 살았는데 왕십리 민자역사가 생기면서 완전히 상황이 바뀌었다.
이사간 데 보다 더 올랐다.
청량리는 gtx b,c와 srt까지 광역교통이 갖추어 집니다.
게다가 낙후도 높아서 충분히 상전벽회 가능성이 있습니다.
현재는 아직 가격 하락이 덜 된 상황이라서 좀 기다렸다 들어가 볼만한 곳인 곳 같습니다.
거제도 투자에 대해서 뉴스를 보면서 이런 생각이 들었습니다.
거제도 아파트 가격을 검색해 보니 전세가는 매매가의 70%~75% 정도였습니다.
매매가의 25%정도만 있으면 부동산을 살 수 있습니다.
이런 바 gap투자입니다. 마치 주식의 증거금 30%짜리와 비슷한 겁니다.
게다가 요즈음엔 유튜브스타나 스타강사가 작전세력처럼 한 지역 가격을 좌지우지합니다.
자기가 먼저 사고, 나중에 소개해 주고 자기는 빠지고 나중에 산 사람이 독박쓰는 구조입니다.
특히 규모가 작은 거제 같은 곳은 충분히 가격 조작이 가능해 보입니다.
코스닥의 1000천 이하의 주가인 회사처럼 말입니다.
그래서 이제는 부동산 투자도 꽤 조심해야 할 것 같습니다.
서울에 살다보니 서울에만 투자를 하다 보니, 서울에 집을 살 때는 주택임대사업자는 할 필요가 전혀 없다.
10년 이상 전월세 5% 룰과 6억 이상이면 양도세 감면을 받지 못하기 때문에 서울에 투자할 때 양도세 감면도 못 받고 전월세만 못 올리는 꼴이 된다.
최근에 창원, 거제 등의 거의 폭락한 부동산이 조금씩 반등하면서 지방 투자를 생각하게 되었습니다.
지방투자에서 주택임대사업자는 아무 필요도 없는 건지 다시 생각하게 되었습니다.
아래 표에서 보면 양도세 중과와 종부세 비과세는 지방이나 서울이나 조건이 같습니다만,
양도세 감면은 조건이 다릅니다.
전용 85 즉 30평대를 비수도권에 3억이하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다.
그런데 지방에도 3억이하 잘 없습니다.
거제 정도에나 가면 3억이하 있습니다.
결론적으로 지방에 투자시에도 주택임대사업자는 별 필요가 없어 보입니다.
2019.4.20
최근 창원과 거제의 부동산에 대한 이야기 뉴스가 많이 나옵니다.
전세가가 매매가 보다 높은 깡통전세가 많아서 등기비 정도만 있으면 집을 살 수 있다고 합니다.
즉 이 말은 gap 투자가 가능하다는 이야기입니다.
부동산 투자의 하락론자의 대표자인 도봉 박홍기조차도 여기를 사야 한다고 한다.
창원과 거제, 또 울산이 대표적인 곳이다.
도봉 박홍기는 앞으로 2년안에는 사야 한다고 한다.
창원은 공급 물량이 많다고 합니다. 여기는 좀 고민해 봐야 하고
거제는 조선업의 호재로 인구 증가가 예상이 된다고 합니다. 이제 수주했으니 1년 뒤에나 인구의 증가가 나타난다고 합니다.
사실 고민스러운 부분입니다.
울산은 자동차, 창원은 잘 모르지만 경기자체가 그다지 좋지는 않을 것 같다.
내일부터 이지역 공부를 좀 해 보아야 할 것 같습니다.
구만수 박사는 크게 자기 의견을 많이 하지 않고, 객관적인 데이타만을 보여주어서 자주 유투브를 보고 있습니다.
소위 전문가라는 사람들은 몇몇 데이타를 억지로 가공해서 자기 이론을 주장하는 경우가 많기 때문에 신뢰성이 낮은 경우가 많습니다.
특히나 업자들과 광고형식으로 tv에 나오는 경우도 많아서 주의가 필요하다.
그럴 때 구만수 박사 방송을 보면서 fact를 check 해 볼 필요가 있습니다.
전반적으로 부동산이 식었고, 대전 광주가 오르기는 하지만 상승률이 0.0x% 정도라서 의미가 없다고 합니다.
전세는 대구, 인천은 혼조상태고 , 광주는 하락세 전환이고, 울산, 강원도,구미는 완전히 하락, 경기도는 약한 하락세, 김포가 약간 상승입니다.
매매는 서울은 구로구, 금천구, 중랑구, 서대문구는 좀 강세이고 강남, 송파 등은 박살입니다.
소외되었든 지역은 나중에 오르는 모양입니다. 대전은 좀 가격상승이 약해졌고 울산은 계속하락중입니다.
거의 전국적으로 하락입니다.
창원에 대한 질문이 많은 모양입니다.
창원은 신규 입주물량이 엄청 있는 모양입니다. 헬리오시티와 달리 재건축도 아니라서 순수 입주물량이라고 합니다.
창원에서 인구 100만명인데 물량이 유니시티 6000세대와 부영 물량을 고려하면 헬리오씨티 사태의 수배 이상의 나쁜 영향이 미칠 것으로 구만수 박수는 이야기 합니다. 또 2년 후에 대형 분양이 한 번 더 있다고 합니다.
다만 그다음은 분양물량이 더 없다고 합니다.
창원은 피바다가 될 가능성이 높으니까 내년 초까지 기다려 보는 것이 좋다고 합니다.
불과 2일만에 법인 설립이 완료되어서, 사업자등록을 하러 세무서에 갔습니다. (2/21)
의외로 법인 설립보다 더 시간이 많이 걸렸습니다.
법인의 정관에는 추후에 진행할 사업을 예상하고 아래와 같이 많이 기재하였습니다.
나중에 정관을 변경하려고 하고 또 등기를 해야 해서 번거롭습니다.
부동산임대업은 무조건 세무사를 통해서 성실신고를 해야 하기 때문에 일부러 배제했습니다.
어차피 임대업하려면 현재의 자본금으로 불가능하고 자본금을 부동산을 사는 시점에 납입해야 겠지요.
그래서 소프트웨어 개발 및 공급만으로 사업자 등록을 신청했습니다.
그리고 취득세 중과세가 배제되는 5년뒤에 이걸 부동산쪽으로 활용할 예정입니다.
부동산 주기가 대략 10년이니까 5년뒤에는 다시 상승기 초입이 될 것 같습니다.
사업자 등록증은 신청하러 갔다가 바로 진행되지 않고, 3일 정도 대기했습니다.
세무소의 법인팀에서 연락이 왔는데, 저처럼 자택을 주소로 하면 사업계획서를 내야 한다고 합니다.
급하게 1장 작성해서 fax로 보냈더니, 다음날 처리되었습니다.(2/26)
사업자 등록증을 가지고 법인통장을 만들러 SC은행에 갔습니다.
미리 알아본 신한은행 같은 곳은 초기 실적이 없으면 인터넷이체한도가 30만원으로 제한될 가능성이 높아서,
SC은행으로 갔더니, 여기는 운좋게 통과해서 이체한도를 높게 책정할 수 있었습니다.
은행에서 인터넷 뱅킹 신청하고 인증서 발급받았습니다.
인증서는 은행용 4400원짜리로 해도 대부분의 업무는 가능합니다. 11만원짜리도 있는데 1인법인에는 over죠.
이제는 4대보험 가입인데요. 4대보험정보연계 센터에서 공인인증서로 처리할 수 있습니다.
개인사업자는 종업원이 없으며 4대보험가입이 안 되지만 법인은 대표자 혼자라도 가입이 가능합니다.
급여를 적게 처리하면 지역가입자인 분들은 보험료 절감이 많이 됩니다.
but 회원 가입하려고 갔더니,
그래서 또 며칠 기다려야 할 것 같습니다.
1인 법인 대표 급여 원천세 신고
앞서 1인 법인의 설립에 대해서 살펴보았습니다.
실제로 제한된 자본금에서 많은 급여를 줄 수 없기 때문에 10만원을 지급하기로 했습니다.
법인에서 대표가 월급을 안 받으면 기존의 4대보험 자격이 그대로 유지됩니다.
저는 건강보험과 국민연금 모두 지역가입자였으나, 급여 10만원을 지급하니 모두 직장 가입자로 자격이 변경되었습니다.
각각 최소 급여 인정금액이 28만원, 30만원입니다.
실제 제 급여는 10만원이지만 10만원은 신고가 안 되어서 최소 금액으로 신고하라고 안내를 받았습니다.
급여를 지급하게 되면 직전월의 급여를 다음달 10일까지 원천세 신고해야 합니다.
물론 반기별로 신고할 수 있습니다만, 반기별 신고하겠다고 신고해야 합니다.
이게 일년에 2번 정해진 기간에 받기 때문에 그 때에는 꼭 해야 번거로운 원천세 신고 횟수를 줄일 수 있습니다.
원천세는 홈텍스에서 간단하게 신고할 수 있습니다.
우선 홈텍스에서 법인 인증서로 로그인 합니다.
신고에서 원천세 신고로 들어갑니다.
먼저 기본정보를 입력합니다.
로그인 상태에서 사업자 번호 확인을 누르면 자동으로 채워집니다.
따라서 아래 소득종류선택에서 근로소득만 체크하고 저장후 다음을 누르면 됩니다.
간이세액에 대표 1인과 급여액 입력합니다.
원천징수해야 할 될 세액은 직접 입력해야 합니다.
금액이 50~60만원 정도면 원천징수할 세금이 없습니다.
간이세액표를 국세청에 다운받으면 엑셀에 급여에 따른 징수액이 나옵니다
다음을 누르면 소득의 종류 선택이 나옵니다.
아무것도 선택 안 하고 다음 누릅니다.
위에 거주자: 근로소득(파견근로에 대한 대가) 라는 항목을 선택하면 안 됩니다.
이건 국내에서 일하는 외국인 근로자에 대한 항목입니다.
그럼 끝입니다.
근로소득에 대한 원천세 신고는 정말 한 번 해 보면 1분 이상 걸리지 않고 불과 4~5 클릭 정도로 끝납니다.
다음 화면에서 최종적으로 신고내역 확인하고 제출을 누릅니다.
그리고 신고서 출력해서 보관해서 장부에 철해 두시면 됩니다.
2019년 초에 한 번 세법 시행령으로 거주주택 특례를 바꾸고, 4월에 또 기존 세입자를 보호한다고 또 법이 바뀌었습니다.
그래서 이제는 큰 혜택도 없고 해서 이제는 주택을 매수시 주택임대를 안 해야 할 것 같습니다.
올해 제시된 세법 개정안입니다.
이 그림 그대로 하면 현재 거주 주택을 처분할 때까지는 임대주택을 유지, 양도 차액이 큰 현재 거주 주택 판매 후에는 하나씩 임대주택을 정리해 가면 될 것 같습니다.
다만 의무 임대기간이 있으므로 그 긴 기간을 임대 주택을 팔 수 없고 유지해야 하므로
1. 주력 주택(거주)는 임대 주택으로 사서 최후에 거주용 주택으로 바꾸거나, 주거 주택 1회 비과세를 활용할 계획으로 그냥 산다.
2. 투자용 주택은 그냥 사면 주력 주택과 2주택 상황이 되어 버리므로, 가능하면 1인 법인으로 사는 것이 좋을 것 같다.
물론 정권이 바뀌면 제도도 바뀌니까 그때 그때 확인하고 주택 보유 전략을 가져가야 할 것입니다.
아래의 내용도 참조하세요.
임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례 2
2019년 소득세 후속 시행령의 내용입니다.
2019년 2월 12일 개정 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 장기임대주택(같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 의한 주택, 같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않음) 보유자의 거주주택에 대한 비과세는 생애 1회만 가능합니다.
다만, 개정 영 시행일(2019.2.12.) 현재 거주하고 있는 주택 및 영 시행일 이전에 거주주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택의 경우 위 개정에 불구하고 종전의 규정이 적용됩니다.
시행령 개정전부터 소유하는 거주주택은 당연 양도세비과세이고, 이후 새로 사서 살게되는 거주주택도 1번은 비과세된다고해석되네요.
이전에도 이렇게 해석하는 것이 맞는 것 같습니다만, 아직까지도 기존 주택을 팔고 새 주택을 살 때는 그 시점에서 다시 한 번 확인을 꼭 해야 겠습니다.
아직까지도 인터넷에서는 결론이 안 난 것 같습니다.