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2018년 2월13일 소득세법 시행령 제 68조 제 2항을 신설하여 무기장 사업자가 추계신고시 감가상각의제를 적용하도록 하였습니다.

하지만 자영업자의 세부담을 경감하기 위해 2019년 2월 12일 재개정하였는데요

2019년 2월 12일 이후 추계로 신고,결정,경정하는 경우 건축물은 감가상각의제 대상에서 제외하였습니다. 따라서 이번 5월 2018년 귀속분을 최초로 기장신고하는 부동산임대사업자의 경우 건축물은 감가상각의제가 적용되지 아니하므로 장부작성시 최초 취득가액에서 과거 사업연도분 감가상각비는 차감하지 않습니다.

제68조(감가상각의 의제) ① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다. <개정 2010. 2. 18.>

② 해당 과세기간의 소득에 대하여 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산(건축물은 제외한다)에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상한 것으로 본다. <신설 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>

③제1항에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상하지 아니한 사업자 또는 제2항에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 의제한 사업자는 그 후 과세기간의 상각범위계산의 기초가 될 자산의 가액에서 그 감가상각비에 상당하는 금액을 공제한 잔액을 기초가액으로 하여 상각범위액을 계산한다. 다만, 「자산재평가법」에 따른 재평가를 한 때에는 재평가액을 기초가액으로 하여 상각범위액을 계산한다. <개정 1998. 12. 31., 2005. 2. 19., 2010. 2. 18., 2018. 2. 13.>

④ 제2항 및 제3항에 따라 필요경비로 계상한 것으로 보는 금액의 계산 등에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. <신설 2019. 2. 12.>

그런데 주택임대사업자의 경우 2번의 추계신고는 감가상각이 되지 않지만, 1항의 세액감면을 하면 감가상각이 된다고 하는 이야기가 각 부동산 카페에서 많이 돌고 있습니다.

즉 적용경비율로 수익금액을 낮추는 것은 ok이지만 세액이 나오면 세액공제는 하면 감가상각된다는 이야기 같습니다.

어떤 분은 106에서 확인받은 분도 계시고,

아직 유권해석이 없어서 모호해서

내년에는 꼭 확인하고 소득세 신고 진행하셔야 할 것 같습니다

소규모 부동산 임대법인의 경우, 특히 1인법인은 성실신고 대상이 될 가능성이 높다.

아래는 그 조건이다.

- 법인요건 : 내국법인(비영리법인 포함)

- 과점주주요건 : 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1 이상의 주식 또는 출자지분을 소유한 주주 등으로서 그와 특수관계에 있는 자와의 소유 주식 또는 출자지분의 합계가 해당 법인의 주주등 중 가장 많은 경우의 해당 주주등이 소유하고 있는 지분이 50%를 초과할 것

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- 주된사업요건

ⓐ 해당 사업연도에 부동산 임대업을 주업으로 하는 경우

ⓑ 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득금액 + 이자소득 + 배당소득금액의 합계가 매출액의 100분의 70이상일 것

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- 상시근로자요건 : 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만 일 것

업종 구분 기준
① 사업자등록 업종 : 사업자등록증에 표시 된 업종(업태)를 원칙으로 함.
② 실제로 영위하는 업종 : 현장조사결과 사업자등록증과 다를 경우, 실제 영위하는 사업을 기준으로함
③ 주된 업종 : 하나의 기업이 2개 이상의 서로 다른 사업을 영위하는 경우, 주된 사업(연매출액 비중이 가장 큰 사업)을 기준으로 함.

그런데 업종을 다른 것으로 등록하고 다른 활동으로 운영하다가 부동산을 영업외 활동의 매매하는 경우는 어떻게 될까?

주업종이 부동산 업으로 등록되는 경우는 아래와 같다.

그러면 궁금한 점은 아래와 같다.

1인 법인 부동산 임대업을 할 때 매출이 발생하지 않고 간주임대료만 발생할 경우는 어떤가?

전세금에 대한 간주임대료는 부가세에서는 수입금액으로 인식되지만 소득세 신고시에는 기장을 할 경우 임대보증금총수입조정을 작성하면 간주임대료는 수입, 과표에서 배제됩니다.

종합소득세 기준으로 보면 전세금에 대한 수입은 없으므로 다른 분야의 수익이 조금 있으면, 다른 업종이 주된 업종이 될 것 같습니다만  좀 더 확인이 필요해 보입니다.

주된사업 판정시 연매출액 비중 확인 방법(소상공인보호 및 지원에 관한 법률 시행령 제2조 2항에 따름)
① 매출액 기준
- 표준 재무제표증명의 손익계산서 매출액 기준
- 표준 재무제표증명이 없는 경우, 부가가치세신고서 또는 사업장현황신고서의 매출액(수입금액)기준

월세나 전세의 변경 사항이 없을 때, 다시 재계약을 하지 않고 그냥 가만히 놓아두면 묵시적 갱신이 됩니다.

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임대인은 계약만료 6개월에서 1개월 전에 반드시 월세 인상을 통보해야만 묵시적 갱신이 되는 것을 막을 수 있습니다.

1개월 안이라서 월세를 인상 못 하더라도 묵시적 갱신은 재계약시 보다 임대인이 불리하게 되니 꼭 임대인 재계약을 하는 방향으로 하는 것이 좋습니다.

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묵시적 갱신이 임대인에 불리한 점은 아래와 같습니다.

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1. 묵시적 갱신은 이전 계약과 같은 기간으로 인정됩니다.

이 묵시적 갱신 기간 사이에는 임대인은 계약의 해지 등을 할 수 없습니다.

그러나 임차인은 계약의 해지를 요청할 수 있습니다. 3개월 전에만 통보하면 3개월 뒤에는 무조건 임대인이 전세금을 돌려주어야 합니다.

반면 재계약은 임차인은 계약기간만료까지 무조건 있어야 하고, 나가려면 자기가 새로운 임차인을 찾아야 합니다.

주인 입장에서는 계약기간내에 공실 걱정을 안 해도 됩니다.

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2. 묵시적 갱신 기간에 임차인이 나간다고 요청해서 나갈 때, 복비는 참 말들이 많습니다.

임대인이 낸다, 임차인이 낸다 등 말이 있지만 판례에 따라서 좀 다릅니다.

어찌 되건 조금씩 양보해서 임대인이 많이 내는 경우가 많아 보입니다.

더구나 임차인이 나간다고 통보 후 3개월이 지나면 임차인 나가고 공실 상태라서 100% 임대인 부담입니다.

반면 재계약은 계약기간안에 나가는 경우는 임차인이 자기가 새 임차인을 찾고 복비도 임차인이 부담합니다.

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결론: 임대인은 좀 귀챦아도 꼭 재계약을 하는 것이 좋다.

다만 현재 임대물건이 수요가 많아서 1~2개월이 금방 세입자를 구할 수 있고, 지금 살고 있는 사람이 월세도 잘 내고 해서 마음이 들어서 계속 있게 하고 싶은 경우는 아예 말 안 묵시적 갱신으로 계속 있는 것이 편할 수도 있습니다.

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5월은 종합소득세 신고의 달입니다.

5월초에는 자신 어떤 신고 유형에 해당하는 국세청에 안내 우편이 날아옵니다.

각 유형에 따라서 hometax나 세무사에 의뢰하여 신고를 하시면 됩니다.

1. S 유형: 성실신고확인대상자

2018년도 수입금액이 일정 금액(20억/10억/5억) 이상인 사업자입니다.

부동산 임대업은 5억이상입니다.

신고 시 장부기장 내용의 정확성 여부를 세무사 등에게 확인받고 '성실신고 확인서'를 제출하여야 합니다.

2. A,B,C 유형

추계신고를 할 때 기준경비율이 적용됩니다.

추계신고하면 가산세가 부과됩니다.

장부를 만들어 신고해야 하는 유형들입니다.

장부를 만드는 과정은 상당히 어렵습니다.

미리 장부 작성을 공부하지 않은 분들은 세금신고를 대신해주는 세무사와 신고하시는 것을 좋을 것 같습니다.

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하기 어려운 복식부기에 의한 장부와 간단한 장부인 간편장부가 있습니다.

C 유형은 100% 복식부기의무자입니다.

A 유형 또는 B 유형은 간편장부대상자나 복식부기의무자가 될 수 있습니다.

복식부기의무자가 간편장부로 신고하면 무신고가산세 20%가 부과됩니다.

간편장부대상자가 복식부기로 신고하면 기장세액공제 20%를 받을 수 있습니다.

세무사 수수료를 고려하면 상대적으로 좀 쉬운 간편장부 대상자는 직접 하는 것을 공부해 보는 것도 좋을 것 같습니다.

3. D유형

기장신고 시는 간편장부 대상자이며, 추계신고 시에는 기준경비율 적용 대상자입니다.

신고방법에 고민이 많은 유형입니다.

건강보험료와 국민연금 금액에까지 영향을 미치는 것이 종합소득세 신고입니다.

일반 업종은 장부를 기장하는 것이 더 소득금액이 적게 나오지만,

부동산임대업의 경우 장부를 사용하더라도 인정경비가 별로 없어서

세무사 비용까지 주면 손해가 될 수도 있습니다.

4. E,F,GH 유형

단순경비율을 적용받을 수 있는 유형들입니다.

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F 유형, G 유형, H 유형은 국세청에서 신고서를 미리 작성해 제공한다는 '모두채움신고서'를 제공합니다.

기본사항, 총수입금액, 기본공제가 적용된 납부세액까지 작성하여 안내가 됩니다.

수정사항이 없으면 홈택스에서 초간단으로 신고가 끝납니다.

단순 경비율은 상당히 높습니다.

부동산 임대업의 경우 관련 비용이 거의 없으므로, 장부를 기장해도 단순경비율의 경비율에 달하기 어렵습니다.

즉 기장을 해도 비용은 더 떨기가 어렵고, 괜히 세무사 비용만 나갈 가능성이 높습니다.

더구나 단순 경비율을 이상의 비용을 처리하게 되면 세무 조사 확률이 높아진다는 이야기가 있습니다.

따라서 이 유형은 당연히 인터넷 찾아보고 본인이 신고하면 됩니다.

5. V 유형

주택임대사업자의 신고유형입니다.

2018년 2000만원 이상은 신고해야 합니다.

그런데 2019년 소득분은 2000만원 이하도 신고해야 하므로, 내년에 2000만원 이하도 신고해야 합니다.

이제는 공시가를 보고 투자해야 합니다.

공시가 6억 이상이면 다주택자는 65%의 세금을 내야 합니다.

이전에는 크게 문제가 아니었습니다만, 이제는 투자자의 경우 이제는 큰 수익을 낼 수가 없게 되어 버렸습니다.

원래 부동산의 수요는 반이 실수요, 반이 투자입니다.

그런데 6억 이상 집의 경우 투자수요가 사라져 버리게 됩니다.

게다가 다주택자의 경우는 과도한 종부세 부담도 있지요.

65% 양도세 내고 종부세내면 10억이 올라도 하나도 못 버는 case가 생깁니다.

따라서 현재는 저가 부동산이 각광을 받고 있습니다.

따라서 소형저가는 빨리 사는 것이 좋습니다.

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소형 고가 부동산의 하락이 급격히 나타나고 있습니다.

즉 강남, 마용성, 목동 등의 소형은 이전에 많이 올랐으나, 그만큼 빠르게 떨어지고 있습니다.

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소형은 85이하입니다.

고가, 저가의 기준은 공시가격 6억입니다.

현재 6억이 각종 세금의 기준이 됩니다.

소형 고가는 실제로 세금이나 임대 세금 등으로 실제로 올라도 남는 게 없다는 인식이 퍼져가고 있습니다.

투자자는 소형고가는 사면 안 되고, 1주택자는 세금혜택이 있기 때문에 가격이 빠지고 있기때문에 기회가 될 수도 있다고 합니다.

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결론 소형고가 주택이 현 세금 제도에 가격이 하락하고 있습니다.

현재 집이 가격 상승이 높지 않으면 소형 고가 주택을 사야 합니다. 1가구 1주택자로 가면 세금 크게 문제가 되지 않습니다.

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1인 법인을 하다보면 증자 문제가 생긴다.

증자하면 등록세를 또 내야 한다.

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보통 법인이 대출이 안 되면 법인대표가 좋은 조건으로 은행으로 빌려서 법인에서 사용하고

이자를 대신 내 주면 비용 처리가 될까요?

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일단은 됩니다.

다만 특수관계인이기 때문에 조건이 까다롭습니다.

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1. 증빙이 있어야 합니다. 차용증 같은 것이 필요합니다.

2. 이자를 너무 많이 주면 안 됩니다.

현재는 세법상 년 4.6%입니다. 이율은 매년 확인해야 합니다.

3. 법인이 이자를 지급할 때 원천징수를 하고 27.5%의 원천징수를 해야 합니다.

4. 특수관계인이기 때문에 반드시 법인의 사업용도에 맞게 사용되어야 합니다.

각 지역 한 번 간단히 살펴보자

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1. 한남뉴타운: 3구역 사업시행인가

2. 해방촌: 녹지촌 개발로 난리남

3. 동후암동: 조심해야 함. 토지계획확인원에 고도 20m임, 개발 불가

4. 서후암동: 고도 제완 완화

5.남영동: 상가로 개발계획, 아직 미지수

6. 전쟁기년관 특별계획구역: 잘 진행됨

7. 서부 이촌동: 별도 재건축 추진, 국제업무지구와 연계성이 없어짐

8. 문배신계 주상복합지구

9. 원효로 3,4가:

오세훈시장 4차 뉴타운 돌풍이었으나 무산, 건축제한이 풀리면서 신축이 많이 들어옴

여기는 개발 계획이 비확정이라서 정말 고민해야 함.

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청량리

1. 전농동

2. 청량리동

3. 제기동

4. 용두동

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현재 1호선, 경의중앙선, 경춘선, 분당선, ktx가 있으며 gtx b,c, srt, 면목선 ,강북횡단선이 들어올 예정입니다.

정비구역은

동작구 이문휘경 뉴타운, 답십리 뉴타운과 재개발 구역이 많습니다.

여기에 빨리 지가가 상승하고 있어서 빨리 사야 합니다. 그래도 지금 하락기라서 눈치를 좀 봐야 합니다.

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1. 미주아파트: 많이 올랐음.

2. 청량리 6,7,8구역

3. 용두동 일대 초고층 주상복합 예정지

4. 전농답십리 뉴타운 위 지역: 재개발 해제 예정지역이므로 가격조정후 구매 고민

5. 전농9구역: 투자 주의, 아직 구역 지정 안됨

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제 2기 도시철도의 완성과 GTX의 완성이 2025년이 되면 완공이 됩니다.

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즉 교통의 대혁명이 일어납니다.

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gtx a는 착공했고, c는 예타를 통과했고, b도 통과할 것으로 예상된다.

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b노선에 망우/상봉역이 유망하고, 최대 수혜지는 청량리가 될 것 같습니다.

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또 신안산도 유망하다고 합니다. 경기 서남부권과 여의도, 한양대역까지 간다고 합니다.

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신안산선은 독산동을 주목합니다.

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독산 우시장에 1호선이 들어가고 신안산선도 좀 주목해야 합니다.

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서울경전철도 주목해야 합니다. 전체 10개 노선입니다.

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서울대 입구가 가장 주목됩니다. 서울대입구역에 여의도까지 갑니다. 여기는 3개의 노선이 들어갑니다.

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기존 지하철의 연장은 하남이 유망하다고 합니다.

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다만 투자 시기는 당장은 아닙니다.

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서두르지 말고 개통되기 2,3년 전에 매입하는 것이 좋습니다.

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청약통장을 이용하는 것도 좋습니다.

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교통계획의 경우, 정권이 바뀌는 경우 속도가 늦어지는 경우가 있습니다.

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또 개통이 된 후에는 절대 들어가서는 안 됩니다.