부동산임대사업자의 4대보험 절감

부동산임대업의 수익률은 크게 매매차익과 임대수익으로 나누어집니다.

예를 들어 임대용 부동산을 2억에 매입하여

1. 년간 월세 소득이 1000만원(비용 제외)이 나오고

2. 10년 후 양도소득(양도세 납부 후)이 1억인

Case로 살펴보겠습니다

 

월세 수익률이 5%, 시세차액의 수익율이 5%로 총 수익률이 10%입니다.

종합소득세를 빼면 그보다 더 작은 수익이 예상됩니다.

 

그런데 수익률을 계산하는데 더 중요한 것은 건강보험료와 국민연금입니다.

 

	2019년	소득 최저액	최고액
국민연금	소득의 9%	30만원	486만원
건강보험료	소득의 6.46%	30만원	아주 큼
장기요양보험	소득의 0.54%	30만원

 

국민연금은 소득금액의 9%입니다. 소득금액은 월세에서 비용을 뺀 금액입니다.

직장가입자, 만 60세 이상은 부동산임대소득이 있어도 국민연금을 더 내지 않아서, 크게 문제가 없습니다. 지역가입자 중에도 납부 최고액인 42만원을 넘는 분은 부동산으로 인한 추가 부담이 없습니다.

 

다만 지역가입자 중 납부액이 42만원이 안 되거나, 직장이 없는 분이 임대소득이 발생해서 국민연금을 내야 하는 경우는 크게 임대수익률에 영향을 미칩니다.

 

위의 예시의 년 1000만원 소득에서 9%인 90만원이 국민연금으로 나갑니다.

 

건강보험료도 6.46%이고 장기요양보험은 건강보험료의 8.51%입니다. 약 소득의 7%입니다.

마찬가지로 년 1000만원 소득에서 7%인 70만원이 건강보험료로 나갑니다.

건강보험료는 나이와 상관없이 내야 하고, 납부 최고액도 무지 커서 보통은 그냥 세율에 비례한다고 보시면 됩니다.

직장가입자도 급여 외 소득이 3400만원이 넘으면 3400만원 초과분에 대해서는 별도로 내어야 합니다. 또 지역가입자는 소득 외에 가진 재산에 대해서도 보험료를 내게 하니, 아파트나 부동산을 보유하시면 이 것 역시 내야 합니다.

 

임대소득의 16%가 국민연금, 건강보험료로 나가고, 종합소득세로 각자의 세율에 나가는 비율을 한 15%로 가정하면 세금만 31%가 됩니다.

 

 

그래서 4대 보험에 대한 고민이 필요합니다.

개인마다 상황이 다르겠지만, 임대 수입이 있는 분들의 경우엔 직장 가입자로의 전환이 상당히 유리합니다.

 

1. 직장가입자 전환 시, 건강보험료 절감

 

A. 직장가입자의 경우, 급여 외 소득 중 3400만원을 제외한 수 건강보험을 청구합니다. 따라서3400만원의 7%에 해당하는 년간 238만원이 절감됩니다.

B. 부동산 보유에 따른 재산에 의한 건강보험료 재산세 분이 절감됩니다. 지역가입자는 자신의자산에 비례하여 건보료가 따라 부과되는데 직장가입자는 자산에 따른 건보료가 없습니다. 서울의 아파트 10억을 자가로 보유하시면 년간 240만원 정도가 청구됩니다. 이 금액은 건강보험공단에 확인이 가능합니다.

 

C. 따라서 지역가입자인 제가 직장 가입자가 되면 약 480만원이 절감되고, 대신 직장인 의료보험료를 급여의 약 7% 정도 내면 됩니다. 최저액인 월 30만원으로 신청하면 년 360만원의 16%인 58만원/년을 내면 됩니다.

 

극단적인 Case이긴 하지만 건강보험료에서 420만원 정도가 절감됩니다.

 

2. 직장가입자 전환 시, 국민연금 절감

 

국민연금 또한 직장 가입자가 되면 기존의 임대소득에 의한 부분은 납부할 필요가 없어집니다. 대신 직장 국민연금으로 부담하면 됩니다.

A. 국민연금을 상한액인 486만원의 9%인 월 44만원 가량 납부하신 분이라면 연간 약 530만원을 납부하지 않아도 됩니다.

B. 마찬가지로 직장가입자 국민연금을 급여의 9% 내시면 됩니다. 최저액인 월 30만원으로 신청하면 년 360만원의 9%인 33만원/년을 내시면 됩니다.

 

역시 극단적인 Case이긴 하지만 국민연금에서 약 500만원 정도 절감됩니다.

 

최종적으로 정리하면 지역가입자가 직장가입자로 전환되면 건강보험과 국민연금에서 920만원 정도가 줄어듭니다.

 

 

물론 본인이 취직하여 직장인이 되는 것이 BEST입니다만, 직장이 없는 경우는 1. 기존의 임대사업자에 직원(가족)을 채용하거나 2. 법인을 설립하면 직장가입자로 전환이 됩니다.

 

기존의 임대사업자에 가족을 채용하는 것은 조건이 좀 까다롭습니다.

1. 배우자가 실제로 해당 부동산의 일을 하고 있어야 하고,

2. 상근근로자가 되어야 대표자도 4대 보험 가입 조건이 되기 때문에 배우자가 최소 월 60시간이상 일해야 합니다. 최저임금은 주어야 하니까 주휴수당 포함이면 적어도 월급은 60만원 이상은 주어야 합니다.

3. 대표자의 4대보험료는 해당 부동산의 임대료에서 각종 비용(와이프의 월급도 포함)을 제한 비용이 됩니다. 그래서 해당 부동산의 임대료가 아주 크면 대표자의 4대보험료도 매우 높아져서 크게 도움이 안 됩니다. 그리고 4대 보험에서 대표의 소득은 직원보다 높게 책정됩니다.

 

제가 보기에 가장 적게 내려면 년 임대수입 1700만원, 비용(인건비 제외) 200만원, 인건비 750만원이면 정말 보험료를 가장 적게 내는 Case입니다. 이 때 대표자, 배우자의 인건비는 합해서 년간 1500만원이고 국민연금과 건강보험 합해서 년간 240만원 정도 나옵니다.

위에서 계산한 지역가입자 때보다 240만원이 절감됩니다만, 와이프 인건비가 만큼 종합소득세가 절감되는 효과가 있습니다.

 

부동산 임대업이 실제 일이 많지 않아서 가족분이 한달에 60시간이나 일할 필요가 없지 않을까요. 그래서 이건 계산상의 방법이지 현실적으로 국세청에서 인정이 안 되겠죠. 정말 60시간 정도 일할 업무량이면 월세도 분명 높을 터이고, 그러면 대표자의 4대보험이 절감이 안 되니 사실 큰 의미가 없는 케이스가 되고 맙니다.

 

요즈음 이슈가 되고 있는 1인법인의 경우는 대단히 심플합니다.

 

그냥 1인법인 신청하시고 4대보험 신청하시면 됩니다. 4대 보험에서 인정하는 급여의 최소액은 2019년 7월부터 30만원이니 그 정도 하시면 국민연금, 건강보험 40만원 정도로 예상됩니다.

심플하지요. 다만 법인이 세무신고도 쉽지 않고 법인 돈을 개인이 맘대로 가져가지 못하는 점도 꽤나 불편합니다. 이 부분은 다른 글에 다시 다루도록 하겠습니다.